不動産業界(土地・建築)で丸24年、埼玉で20年不動産の仕事をしてきたので、私のプロとしての判断の仕方を、教えます。いい土地と悪い土地の見分け方や土地の分譲をするとき、どうやって土地の形を決めたり、買うか買わないかを決めていることを簡単に書いてみますね。

①土地の立地条件を見る!
大雨で、水没しないかを確認する。確認の仕方は、ご近所に聞いてみるのが一番です。ご近所がいない場合、市役所の生活安全課で聞いてください。過去、水がどのくらいでたかを教えてくれますよ。でも、市役所の人の言うことをすべて信じたらだめなんです。実際に見てないかもしれませんし、過去のデータに誤りがあるかもしれないからです。必ずご近所に聞いてくださいね! 
box-s-7of6rfvltfh6zabkygh5nswpyy-1001

②家や車庫、庭の設計をしてみる。 
図面でみると、正方形の東南角地の土地は、一見よく見えますけど、家や車庫、庭を考えたとき、無駄が多すぎたり、庭がうまく取れなかったりするときがあります。反対に北道路で、間口11m奥行30mの土地の方が、設計しやすかったりするんです。日当たりや風通しも大切。地型に惑わされないで、必ず家と車庫と庭は、考えましょう。

簡単な方法:家の大きさを4間×5間(20坪)の四角を作ります。車庫は、6m×3mの四角を作ります。庭は、空いたところがそうですので、南面の家から5m以上離れているかどうか、離れてない場合、南面に吹き抜けをもって来れるかどうかです。すごく大切なことなので、決める前に必ずやってもらいたいです。 
            地形比較図
③上水道、下水道、排水先、電柱の確認を!
前面道路の水道管が細すぎて、入れ替えなければいけないといった場合、数百万円もかかってしまうときがあります。市では、負担してくれませんので、全部自腹になります。排水先がないと汲み取りになります。国・県道沿いは、特に注意が必要です。U字構があっても排水させてくれませんから。
電柱は、車の出入りに邪魔にならないか。を確認してください。 東電に相談すれば、移動してくれる場合が多いです。

最後に
こういったことを、全部確認してくれる不動産屋さんから土地を買うのが一番簡単なんですけどね!